伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)性行業(yè)，逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，越來越受到社會(huì)關(guān)注。為了解臨汾市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展情況，6月下旬，國家統(tǒng)計(jì)局臨汾調(diào)查隊(duì)深入臨汾市6家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了走訪調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快、住房的商品化以及住宅規(guī)模化的不斷壯大，臨汾市物業(yè)管理企業(yè)快速發(fā)展，但管理不規(guī)范等問題仍不容忽視。
企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀
1.企業(yè)規(guī)模不斷壯大。被調(diào)查的6家企業(yè)2012年1-5月份資產(chǎn)總計(jì)5282.5萬元，比上年同期的2082.1萬元增長1.5倍；固定資產(chǎn)原價(jià)149.3萬元，比上年同期的112.6萬元增長32.6%；從業(yè)人員224人，比上年同期的163人增長37.4%。
2.企業(yè)營業(yè)收入穩(wěn)步增長。被調(diào)查的6家企業(yè)2012年1-5月份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入185.2萬元，比上年同期的107.7萬元增長72%；戶均收入30.9萬元，比上年同期的17.9萬元增長72.6%。
3.企業(yè)在管房屋面積大幅提高。隨著房地產(chǎn)開發(fā)商在建房屋的不斷交工以及出售，物業(yè)管理企業(yè)在管房屋面積大幅增加。被調(diào)查的6家企業(yè)2012年1-5月份在管房屋面積67.3萬平方米，比上年同期的56.4萬平方米增加10.9萬平方米，其中住宅53.8萬平方米，比上年同期的42.9萬平方米增加10.9萬平方米。與此同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)收入也大幅增加。2012年1-5月份，被調(diào)查的6家企業(yè)已收物業(yè)管理費(fèi)163.4萬元，比上年同期的44.3萬元增長3.7倍；應(yīng)收物業(yè)管理費(fèi)178.9萬元，比上年同期的73.3萬元增長2.4倍。
企業(yè)發(fā)展中突顯的問題
1.市場競爭機(jī)制未真正形成。一是在競爭過程中開發(fā)商以不正常的低價(jià)位（收費(fèi)）來爭取客戶；二是開發(fā)商對于自己開發(fā)在管房屋的物業(yè)管理，名義上搞招標(biāo)選聘物業(yè)管理公司，實(shí)際上則內(nèi)定自己組建的公司或一家有特殊關(guān)系的公司，使物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位之間仍存在或多或少的經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變，物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的市場機(jī)制。
2.企業(yè)管理水平參差不齊。據(jù)調(diào)查，一些小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)按上限收繳，但服務(wù)跟不上，物業(yè)管理的收費(fèi)與服務(wù)存在不匹配現(xiàn)象。有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴(yán)重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時(shí)有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位，路面破損不維護(hù)，路燈亮化率低，排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理，綠化面積小等等，致使業(yè)主意見大，個(gè)別小區(qū)甚至因?yàn)槲飿I(yè)糾紛而出現(xiàn)管理真空現(xiàn)象，造成小區(qū)無人維護(hù)和管理。
3.物業(yè)管理費(fèi)收不抵支。開發(fā)商在開發(fā)時(shí)為了吸引購房者，往往宣傳和采用“物美價(jià)廉”的物業(yè)管理服務(wù)為手段，但前期均會(huì)在物業(yè)管理方面給予部分補(bǔ)貼。隨著樓盤的不斷開發(fā)完成、開發(fā)商逐步撤出，補(bǔ)貼逐步撤銷，小區(qū)收取的物業(yè)管理費(fèi)則不足以維持正常運(yùn)作，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)。一些地理位置較為偏僻的小區(qū)，則出現(xiàn)管理費(fèi)收不起的現(xiàn)象，虧損情況嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查，隨著物價(jià)的普遍上漲，物業(yè)公司經(jīng)營成本直線上升，經(jīng)營壓力增大。被調(diào)查的6家企業(yè)，2012年1-5月份虧損額達(dá)到192.2萬元，比上年同期的183萬元增虧9.2萬元。
4.從業(yè)人員素質(zhì)不高。被調(diào)查的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，缺乏系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn)，行為不規(guī)范，經(jīng)營水平、管理水平、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。
對策建議
1.加強(qiáng)政府監(jiān)管。一是加強(qiáng)政府的主導(dǎo)作用，提高物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度，使物業(yè)管理企業(yè)依法取得專業(yè)公司的經(jīng)營資格，以提高物業(yè)管理水平和從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。二是建立市場信息共享機(jī)制，最大限度地減少和消除不對稱信息，建立科學(xué)公正的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，遵循合理、公開及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)監(jiān)管、定價(jià)成本監(jiān)審和收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的監(jiān)管。三是建立物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，明確各等級服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確不同物業(yè)類型的服務(wù)成本及其相對應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。四是加強(qiáng)市場培育，規(guī)范市場行為，大力推行和規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的招投標(biāo)活動(dòng)，公開選聘物業(yè)管理公司，通過公平競爭、優(yōu)勝劣汰，提高行業(yè)整體水平。
2.提供政策支撐。物業(yè)管理行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一個(gè)重要組成部分，不僅具有低能耗、低物耗、無污染的行業(yè)良性特征，而且具有提高居民消費(fèi)和增加就業(yè)崗位的行業(yè)優(yōu)化功能，是國家在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中大力扶持和鼓勵(lì)的行業(yè)，需要政府提供強(qiáng)有力的政策支持，特別是稅收、價(jià)格等經(jīng)濟(jì)政策，以改變?nèi)袠I(yè)保本微利的狀態(tài)，保持行業(yè)健康發(fā)展。
3.加強(qiáng)輿論宣傳。物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是讓業(yè)主享有更加舒適、安全、環(huán)保、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。而好的物業(yè)管理取決于誠信的開發(fā)商、配備完善的物業(yè)、素質(zhì)高的業(yè)主、高效負(fù)責(zé)的物業(yè)管理公司。因此物業(yè)管理職能部門要大力宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，提高物業(yè)管理公司的社會(huì)認(rèn)知度，引導(dǎo)物管企業(yè)和業(yè)主遵循市場規(guī)律，履行各自的權(quán)利和義務(wù)。
4.提升服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)要以品牌、標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)和效益為重點(diǎn)，通過不斷改進(jìn)服務(wù)態(tài)度和提升服務(wù)質(zhì)量，提升行業(yè)社會(huì)認(rèn)同度和業(yè)主滿意度；積極引導(dǎo)企業(yè)管理創(chuàng)新，通過實(shí)行物業(yè)管理區(qū)域化整合，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)兼并重組，優(yōu)化配置物業(yè)管理資源，實(shí)現(xiàn)向技術(shù)密集型和服務(wù)組織者轉(zhuǎn)變，推進(jìn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。
5.打造高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。完善的物業(yè)管理市場，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專業(yè)人才。因此物業(yè)管理企業(yè)要抓好上崗培訓(xùn)，開展多層次、多渠道、多形式的物業(yè)管理人才培訓(xùn)，建立企業(yè)部門經(jīng)理和項(xiàng)目經(jīng)理的持證上崗制度，加強(qiáng)企業(yè)關(guān)鍵崗位和一線服務(wù)人員的技能培訓(xùn)，并通過在崗培訓(xùn)和崗位技能競賽，輔之以網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)和自學(xué)，切實(shí)提高從業(yè)人員的整體素質(zhì)，以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的需要。（安燕玲 戴瑋芳）

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