最近在看房，有時(shí)間就更新，一些收集到的資料，因?yàn)椴皇菍?zhuān)業(yè)人士，如有錯(cuò)漏，歡迎指正。

后面補(bǔ)充買(mǎi)房選哪幾層比較好。

滿(mǎn)足最舒適居住的條件無(wú)外乎于5個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，看房者只需抓住這5個(gè)要素，就可衡量好壞，能看出來(lái)個(gè)門(mén)道。

1、大開(kāi)間、短進(jìn)深

開(kāi)間、進(jìn)深：習(xí)慣上，我們把房間的主采光面稱(chēng)為開(kāi)間(面寬)，與其垂直的稱(chēng)為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門(mén)的朝向來(lái)確定開(kāi)間和進(jìn)深，房門(mén)進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開(kāi)間。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》(GBJ100-87)規(guī)定：住宅建筑的開(kāi)間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。(臥室以床順著擺放的方向?yàn)殚_(kāi)間，床頭依靠的墻寬度為“進(jìn)深”，臥室內(nèi)布置床時(shí)，床頭一般不靠窗臺(tái)擺放

一般意義上的戶(hù)型方正就是指戶(hù)型的進(jìn)深與開(kāi)間之比合理。進(jìn)深與開(kāi)間之比一般介于1:1.5之間較好。進(jìn)深過(guò)大，開(kāi)間過(guò)小，會(huì)影響戶(hù)型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗;而進(jìn)深偏小，開(kāi)間過(guò)大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。比較方正的戶(hù)型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。

2分區(qū)明確、動(dòng)靜干濕公私

首先要了解動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)的概念

動(dòng)靜分區(qū)：動(dòng)區(qū)是人們活動(dòng)較為頻繁的區(qū)域，應(yīng)該靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置，尤其是廚房;包括客廳、餐廳、廚房、衛(wèi)生間為動(dòng)：而靜區(qū)主要供居住者休息，相對(duì)比較安靜，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶(hù)型內(nèi)側(cè)，包括臥室、書(shū)房為靜。兩者分離，一方面使會(huì)客、娛樂(lè)或者進(jìn)行家務(wù)的人能夠放心活動(dòng)，另一方面也不會(huì)過(guò)多打擾休息、學(xué)習(xí)的人，減少相互之間的干擾。范例如下：

動(dòng)靜分區(qū)不合理戶(hù)型(次臥距離入戶(hù)門(mén)較近，客廳活動(dòng)對(duì)次臥影響較大)

干濕分區(qū)：指廚房、衛(wèi)生間這兩個(gè)濕氣較重且較容易產(chǎn)生臟污的房間應(yīng)與精心裝修的怕水怕臟的臥室等盡量分離。

廚房是家居生活中最主要的污染源，噪聲、油煙油污、清洗污水等集中于此，因此廚房的布置要盡可能的靠近進(jìn)戶(hù)門(mén)，遠(yuǎn)離臥室、客廳;其次廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地，從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮，廚房應(yīng)與一個(gè)衛(wèi)生間貼鄰而處。目前市面上的大部分戶(hù)型還是考慮到了干濕分區(qū)，廚房一般也是設(shè)置在入戶(hù)門(mén)最近的位置，但仍有少量災(zāi)難級(jí)戶(hù)型，戶(hù)型完全沒(méi)有考慮廚房應(yīng)當(dāng)如何合理布置。

公私分區(qū)：戶(hù)型具有私密性的要求，能夠適當(dāng)保護(hù)居住者隱私。戶(hù)型的私密性主要需做到兩點(diǎn)：首先在入戶(hù)門(mén)外向戶(hù)型內(nèi)望去時(shí)，玄關(guān)處應(yīng)當(dāng)有所遮擋，避免站在門(mén)外就能對(duì)屋內(nèi)一覽無(wú)余;其次是戶(hù)型內(nèi)部客廳、餐廳等公共活動(dòng)空間與臥室等較為私密的空間有視覺(jué)上的遮擋，避免在公共區(qū)間就能對(duì)私密空間一覽無(wú)余，做到一定程度的“公私分區(qū)”。

公私分區(qū)較差戶(hù)型(臥室門(mén)直接開(kāi)在客廳墻壁上，客廳內(nèi)可看見(jiàn)臥室大部分)范例如下：

3、通透

通透性主要是指戶(hù)型的通風(fēng)和采光性能。要保證戶(hù)型具有良好的通透性能，首先要求戶(hù)型要有良好的進(jìn)深開(kāi)間比，即戶(hù)型比較方正;其次戶(hù)型最好有兩面可以采光和通風(fēng)，相對(duì)兩面采光通風(fēng)最佳(如南北、東西)，其次是相鄰兩面采光(如東和南、南和西、西和北等)，只有一面采光通風(fēng)效果最差。另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個(gè)區(qū)域，要盡量做到獨(dú)立采光通風(fēng)，也就是避免暗廚暗衛(wèi)。

所以，全明是通透最好的通透設(shè)計(jì)。范例如下：

4、動(dòng)線(xiàn)

動(dòng)線(xiàn)是指人們?cè)趹?hù)內(nèi)活動(dòng)的路線(xiàn)，動(dòng)線(xiàn)流暢與否將影響人們進(jìn)行各種活動(dòng)時(shí)能否實(shí)現(xiàn)順利轉(zhuǎn)換。戶(hù)型的設(shè)計(jì)影響到動(dòng)線(xiàn)的走向，而動(dòng)線(xiàn)的走向會(huì)影響到居住的品質(zhì)。

好的動(dòng)線(xiàn)能夠提升戶(hù)型利用率，而差的動(dòng)線(xiàn)會(huì)使大戶(hù)型變得“大而無(wú)當(dāng)”，浪費(fèi)空間。戶(hù)內(nèi)主要?jiǎng)泳€(xiàn)有三類(lèi)，分別是居住動(dòng)線(xiàn)、家務(wù)動(dòng)線(xiàn)、來(lái)客動(dòng)線(xiàn)。

動(dòng)線(xiàn)良好(從入戶(hù)門(mén)進(jìn)客廳、臥室、廚房的三條條線(xiàn)不會(huì)交叉)范例如下：

動(dòng)線(xiàn)較差戶(hù)型(進(jìn)廚房要穿過(guò)客廳，進(jìn)主臥要穿過(guò)客廳，客廳都成公共走廊了，另外廚房布置在戶(hù)型深區(qū)，衛(wèi)生間距離主臥和次臥都很遠(yuǎn)，且正對(duì)大門(mén)，該戶(hù)型堪稱(chēng)災(zāi)難級(jí))

5、尺度合理

地塊越來(lái)越少，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，大戶(hù)型成為一步到位的一次性選擇，因此，對(duì)大戶(hù)型的要求更加苛刻。大戶(hù)型在一定程度上不僅承載全家的居住功能，而且承載著更多附加?xùn)|西。

但大戶(hù)型不能一味大，不然，就會(huì)造成空曠感，反而降低了居住的舒適度。200平米以上的戶(hù)型基本劃入別墅范疇，它有幾個(gè)主要的分區(qū)尺度：

容積率必須達(dá)到1.0以下;

進(jìn)深15米以?xún)?nèi)，面寬不小于6米;

臥室一般采用套房設(shè)計(jì);

設(shè)計(jì)玄關(guān)、露臺(tái);

風(fēng)水角度來(lái)看，入戶(hù)門(mén)進(jìn)來(lái)不要是個(gè)大走廊，或者正對(duì)廁所門(mén)。廁所門(mén)也不宜正對(duì)臥室門(mén)等。

買(mǎi)房選哪幾層比較好？

到底該怎么選，在銷(xiāo)售顧問(wèn)眼里，沒(méi)有絕對(duì)好與壞，每層都有各自的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，買(mǎi)房子就是要按照自己的需要和喜好來(lái)選，最好是先挑品質(zhì)樓盤(pán)，再挑樓層。

高層一般指的是超過(guò)10層的住宅建筑和超過(guò)24米高的其他民用建筑為高層建筑。

高層：最佳是樓層的1/3到2/3之間處

現(xiàn)在的高層大多都超過(guò)了15層，高層視野好，遠(yuǎn)離馬路，有私密性等優(yōu)點(diǎn)，是不少購(gòu)房者的選擇。在一位銷(xiāo)售顧問(wèn)眼里，最佳的樓層應(yīng)該在大樓的1/3到2/3之間。

以30層為例，對(duì)比各樓層的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，到底選哪層，還要靠自己挑。

底層：優(yōu)點(diǎn)是適合有老人的家庭居住，出入方便，如有花園更好。但是缺點(diǎn)是，采光通風(fēng)都不好，潮氣重，特別是南方。再加上臨馬路，汽車(chē)噪音大，比較吵。

2至5層：優(yōu)點(diǎn)是夏天溫度比上面要低點(diǎn)，如遇火災(zāi)等逃生容易。缺點(diǎn)是視野不好，房間較暗開(kāi)燈時(shí)間比較長(zhǎng)，噪音偏大。

6至7層：優(yōu)點(diǎn)是有風(fēng)景看，但是視野還是沒(méi)那么好，不用擔(dān)心潮濕問(wèn)題。缺點(diǎn)是光照還是不足。

8至11層：優(yōu)點(diǎn)是光照、空氣等都比上不足，比下有余，停電的話(huà)，爬樓梯也在接受范圍內(nèi)，這個(gè)高度也比較適宜。

12至23層：優(yōu)點(diǎn)是樓層的采光很不錯(cuò)，日照時(shí)間也長(zhǎng)，視野也很開(kāi)闊。噪音的影響也比較少。缺點(diǎn)是出行不方便，比如停水或者停電后供水和電梯無(wú)法正常，購(gòu)房時(shí)這一點(diǎn)要考慮，還有這幾層的價(jià)格，也往往偏貴的。

24至29層：優(yōu)點(diǎn)是安靜、視野好，蚊蟲(chóng)、灰塵、噪音都不必?fù)?dān)心。缺點(diǎn)是風(fēng)大，夏天溫度較高，水壓較低。

頂層：優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)景獨(dú)好，價(jià)格相對(duì)便宜。缺點(diǎn)是水壓不足，風(fēng)大等問(wèn)題，并且夏季的溫度比底層要高。比24至29層多一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)是頂樓滲水的問(wèn)題。

建議先挑樓盤(pán)再挑樓層，品質(zhì)好的樓盤(pán)很多問(wèn)題都會(huì)避免。如果住在容積率高的社區(qū)，無(wú)論你住哪層，都不會(huì)有高質(zhì)量的生活，噪音、灰塵的污染不可避免。如果在容積率低的社區(qū)，就是在低層采光也會(huì)很好，灰塵、噪音也不會(huì)有。如果這個(gè)樓盤(pán)結(jié)構(gòu)好、質(zhì)量好，雷擊、漏雨現(xiàn)象就不會(huì)出現(xiàn)。

還有價(jià)格，樓層越好價(jià)格越貴，要根據(jù)需求量力而行，不要給自己帶來(lái)很大的還款壓力。

感謝炒面兩碗的補(bǔ)充：

1. 因?yàn)槎喂┧脑?，高層住宅水箱一般放置于地下，很有可能較低的樓層在停電的時(shí)候一樣是沒(méi)有水的。如果采用無(wú)負(fù)壓供水，停電時(shí)設(shè)備閥門(mén)關(guān)閉的話(huà)，較低樓層也是沒(méi)有水的。

2. 水壓?jiǎn)栴}，30層的住宅肯定是采用分區(qū)供水的，應(yīng)該會(huì)分3到4個(gè)區(qū)，所以如果真存在水壓不夠的情況，每個(gè)區(qū)的末梢都會(huì)有水壓不足的問(wèn)題。但是我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題沒(méi)必要擔(dān)心，設(shè)計(jì)的時(shí)候肯定以最不利點(diǎn)進(jìn)行校核的。

3. 水質(zhì)的問(wèn)題，高層住宅，除非是直飲水系統(tǒng)或高檔小區(qū)，生活水系統(tǒng)肯定會(huì)做成支狀管網(wǎng)而不是環(huán)狀，所以在每一個(gè)供水分區(qū)的末端的用戶(hù)，因?yàn)樗牧髁肯鄬?duì)較小，水質(zhì)也肯定會(huì)相對(duì)差一點(diǎn)點(diǎn)。

多層一般是4到6層，多采用框架結(jié)構(gòu)。

多層：3至4層為最佳樓層。

多層，公攤少，得房率高，已經(jīng)越來(lái)越成為了稀缺品

多層的優(yōu)點(diǎn)是房子由于受到各種限制，通常只能是板式，大多南北通風(fēng);少了柱梁的限制，戶(hù)型也比較好。加之沒(méi)有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高。

而多層的缺點(diǎn)，多層如果是舊城區(qū)的二手房子，多數(shù)為磚混結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)成本低，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右。這類(lèi)房子的耐久性一般，折舊較快。

出房率的問(wèn)題

構(gòu)成一個(gè)好戶(hù)型最重要的因素之一，就是出房率。

大家花錢(qián)買(mǎi)樓的時(shí)候，付款是按每平米的價(jià)格×建筑面積買(mǎi)的，但是實(shí)際上，我們所能得到的使用面積有多少呢?使用面積/建筑面積=出房率，這個(gè)指標(biāo)是很重要的。

因?yàn)椴煌臉遣煌膽?hù)型，公攤面積也不一樣。公攤就是包括了樓梯間電梯間走廊等，這些都是要攤到咱住戶(hù)頭上的。

板樓的話(huà)，出房率能到80%就很好了;塔樓的話(huà)75%;酒店式公寓那種60%。這些完全是專(zhuān)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)之談，一般人是很難了解到的。把這幾個(gè)數(shù)值記好，看房買(mǎi)房的時(shí)候計(jì)算比較一下。

“有些宣稱(chēng)得房率超過(guò)100%的是什么情況?”

有好幾種情況：

出房率100%的有，別墅就是：)獨(dú)門(mén)獨(dú)院都沒(méi)有浪費(fèi)。

也有100%或超過(guò)100%的，比如loft，就是層高很高，開(kāi)放商自己隔出二層loft，然后只收一層的面積，二層贈(zèng)送，比如買(mǎi)50平送35平什么的;還比如，偷面積，這 種在南方很常見(jiàn)，比如設(shè)計(jì)的時(shí)候這兒多伸出去塊板兒，那兒凹進(jìn)來(lái)一塊，這些是不計(jì)算面積的，之后開(kāi)發(fā)商把這些一封，全都變成室內(nèi)了，贈(zèng)送給業(yè)主了，這就是 偷面積，用戶(hù)會(huì)多了很多使用面積啊，這樣的出房率就很高，也會(huì)超過(guò)100%。這種做法以前南方很常見(jiàn)，現(xiàn)在的房子不讓了。

因?yàn)槲以诒本?，大部分接觸的都是北京的住宅，之前對(duì)這個(gè)遺漏了，上面提到板樓80%、塔樓75%、酒店式公寓60%都是針對(duì)北京及北方常見(jiàn)類(lèi)型提出的。住宅的南北地域性還是蠻強(qiáng)的，蝶式住宅北方就很少見(jiàn)，入戶(hù)花園啊我真的很羨慕!

戶(hù)型還真不是樓下某位說(shuō)的大就是好的。大的話(huà)也得多花很多錢(qián)不是么，房子這可是真金白銀的每平米都差著幾萬(wàn)幾千的。對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，還是要注重性?xún)r(jià)比的，而出房率就是性?xún)r(jià)比的衡量要素之一。有 些戶(hù)型的設(shè)計(jì)很緊湊，麻雀雖小五臟俱全，這樣即便總面積只有150平，但是能有4室2廳2衛(wèi);但是有些樓，280平也做不到這么多間房(當(dāng)然這種樓可能會(huì) 說(shuō)是德國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)風(fēng)格所致，有露臺(tái)啊是躍層什么的)，但是在那種房子里的感覺(jué)也好像沒(méi)比這150平的大多少。這就是感覺(jué)了，但之所以有這些感覺(jué)是 真的取決于戶(hù)型設(shè)計(jì)的好壞，出房率的多少，這是一定有關(guān)系的。

話(huà)說(shuō)戶(hù)型的方正，除了字面意義的“方”“正”，和這是哪兒種樓是有關(guān)系的。

像是板兒樓，才能南北通透啊;塔樓啊酒店式公寓啊，想通透也沒(méi)這條件呀，塔樓就是注意通風(fēng)了。

板兒樓主要就是面寬大一些，3.9m,4.2m大于4m好用，進(jìn)深短一些，南北通透。

另外，戶(hù)型也與所處的單元有關(guān)。比如這是一長(zhǎng)條的板樓，但是建筑設(shè)計(jì)的時(shí)候?yàn)榱肆⒚嬖煨偷拿烙^(guān)等，這排樓做了一些凹凸的設(shè)計(jì)，比如有的單元是突出來(lái)一些，有的是凹進(jìn)去一點(diǎn)點(diǎn)。這時(shí)候，凹進(jìn)去的那個(gè)單元就會(huì)受到隔壁單元的遮擋，相對(duì)來(lái)說(shuō)不太好。

此外，買(mǎi)房除了看戶(hù)型，也要看看比如這間位于小區(qū)的哪兒個(gè)位置，是不是面對(duì)主要景觀(guān)，是否臨街有噪音污染，是否離底商太近有垃圾和油煙污染，是否附近有大煙 囪，小區(qū)附近是否有規(guī)劃要建醫(yī)院，等等。還是要考慮多一些問(wèn)題，看看周邊環(huán)境等綜合考慮的。如果要投資的話(huà)，看升值潛力等，要考慮的問(wèn)題就更多，那就是另 一個(gè)問(wèn)題了，按下不表。