臨汾新聞網(wǎng)訊 人說，十年后，最便宜的就是房子，我們現(xiàn)在傾盡三代人所有交首付，再當(dāng)幾十年房奴而買的房子，真的會在不遠的將來變成最便宜的東西嗎?房子還是不是我們資產(chǎn)保值增值的最佳投資選擇?未來的房價到底是升還是降?現(xiàn)在到底是否適合買房?有人說現(xiàn)在的房價只是在做“俯臥撐”，不久就會強力V彈;有人說，臨汾的房地產(chǎn)真的到了一個歷史拐點;有人說臨汾的房地產(chǎn)存在大量的泡沫，未來房價將會一降到底……眾說紛紜，莫衷一是，那么，到底臨汾的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀如何?

　　◆臨汾樓市什么樣的戶型最暢銷?

　　據(jù)城西一家房企的營銷負責(zé)人回憶，一上市地產(chǎn)公司初到臨汾時，設(shè)計的戶型多為200-400平方米，甚至還有2000平方米的土豪戶型，然而，這種戶型的銷售后期乏力，并沒有很多的土豪客戶作后期支撐，試想，如果一個人“土”到能買得起2000平方米的大房子，不就去買別墅了嘛，所以，到現(xiàn)在手里還有一些大戶型與底層商鋪還沒有出手。二期工程時，這家公司顯然是做了功課，接了地氣，開發(fā)的戶型多在100-130平方米之間。

　　這位負責(zé)人說：在我的印象中，2007年-2008年，向陽西路華遠名邸140-180平米的戶型好賣，之后，市區(qū)內(nèi)新房的熱銷戶型面積變化趨勢分別為130-180平 米，130-150平米，120-130平米，110-130平米，從數(shù)字的變化可以看出，客戶的購房選擇漸趨經(jīng)濟，這應(yīng)當(dāng)是與臨汾的經(jīng)濟發(fā)展、個人收入水平有關(guān)，也與人們的逐漸理性有關(guān)。同樣的面積，臨汾人傾向于選擇三居，因此三居室是市場上的主力戶型。

　　2008-2012年，三四線城市房子賣得快，當(dāng)時商品房少，很多家庭有改善居住環(huán)境的愿望和孩子結(jié)婚的實際需要，市場需求大，況且那幾年臨汾的煤老板多，有錢人多，很多人掙了錢都選擇在臨汾置業(yè)買房，一擲千金，臨汾的房地產(chǎn)業(yè)得以短時間內(nèi)高速發(fā)展。過去十年的暴漲，買賬的都是60、70后一代，他們經(jīng)過了十到二十年 的財富積累，為開發(fā)商創(chuàng)下了高額利潤，但是，他們正逐漸老去，需求也正在下降，之前的一單頁一海報的營銷模式像初戀一樣一去不返，現(xiàn)在的一樓一草加一灘水的產(chǎn)品也不再被認可，大家突然變得很挑剔起來，所以房源滯銷，營銷受阻。從市場角度來說，市場并沒有飽和，各房企的發(fā)展很不對稱。有的項目一個月能賣100多套房子，有的卻只能賣幾套，建議開發(fā)商要盡量了解客戶的需求，能隨著客戶的口味改善改進，認真分析應(yīng)該蓋什么房，賣給誰，才能有好的銷售預(yù)案，讓客戶買到更滿意的房子，這樣更有利于發(fā)展?，F(xiàn)在，誰的產(chǎn)品合理、服務(wù)體貼、配套齊全，誰將占領(lǐng)主要席位。

　　◆房企“放價”，客戶仍在觀望

　　過去的十年，臨汾高樓拔地而起，房價節(jié)節(jié)攀升，房源屢次清盤，到處都在大興土木，很多人戲稱：臨汾就是一個大工地?！比欢?014年開始，房子突然賣不動了，大家好像商量好一樣，都拿著票子站在售樓部東張西望，就是遲遲不下單，開發(fā)商使出渾身解數(shù)，各種促銷打折手段層出不窮，然而，房子銷售依然差強人意。

　　“不好?！迸R汾市區(qū)西南側(cè)一家房企的營銷負責(zé)人一開口，就讓人心情沉重。據(jù)他介紹，與去年同期相比，他所在的房企不僅價格基本沒漲，而且略有下降，最好的戶型，2013年時近6000元/平米，現(xiàn)在是5000出頭，這個價格在臨汾市場來說，屬中高端價位。有的樓盤雖然報價提升了，但是最終的成交價卻沒有升，這樣的促銷活動對銷量有一定的拉動作用，可是，與以往同期相比，銷量還是下降了40%。據(jù)這位經(jīng)理說，他所在的房企是一家國企，連續(xù)5年在臨汾市銷量第一。

　　“在臨汾這樣的四線城市，很多人一看開發(fā)商搞促銷，都認為房價還能落，最好能在原房價的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠5-10%?！贝蛩阗I房的林先生說，他看了多個樓盤，其中不乏讓他十分動心的地段和戶型，不過，他還是沒有下決心下單，還希望價格能再降一些。西華公館發(fā)展經(jīng)營部負責(zé)人張東竹說，現(xiàn)在，很多人買房像買股票一樣，買漲不買跌，大多以為現(xiàn)在房價有所下降，還希望再等等，再降降，觀望的人特別多，以前發(fā)了傳單、做了廣告就有人咨詢，可是，現(xiàn)在幾乎沒有人問了，反正你想發(fā)就發(fā)吧，我不一定看，看了也不一定動心。

　　◆政策來拉動，臨汾有自己的節(jié)奏

　　為了拉動經(jīng)濟，國家從前幾年的限購限價、抑制泡沫，改為相繼出臺多項措施鼓勵有需求者早買房，降準(zhǔn)降息、取消限購、放松公積金提取政策等等，以及前段時間高調(diào)放開二孩政策，對我市的房地產(chǎn)市場拉動作用如何?多家房企異口同聲：沒有什么影響?！痹蚝苊鞔_，他們一致認為，國家的政策更適合一二線城市這類人口高度密集的大城市，三四線城市對價格敏感度低，主要還是看當(dāng)?shù)氐那闆r。“貸款利率雖然降低了，可貸款的難度一樣大，對買房者來說，降低的那部分貸款利息不足以直接影響到其買房意愿，該貸還是要貸，無非是還多還少的問題，影響不大;而二孩政策，因為生孩子是整個家庭的大事情，會影響其今后幾十年的生活，所以，很多年輕人還沒有下生二胎的決心，似乎社會上對生二胎的熱情也不十分高，所以，有些人設(shè)想的生二胎會促進百姓小房換大房、三房換四房的熱賣現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)。至于放寬公積金提取政策，對房市的拉動作用也并不明顯，很多人取了公積金并沒有買房。”

　　要想促進新房銷售，盤活二手房交易是很重要的一個方面。市區(qū)內(nèi)大概有60多個舊小區(qū)，其中有50多個是集體制產(chǎn)權(quán)，這些小區(qū)一般都有了二三十年的年齡，設(shè)施陳舊、環(huán)境不好、沒有車位、戶型偏小，很多居民有換房的愿望和需求，但錢不夠。

　　可是，二手房交易涉及補交土地出讓金，然而這些小區(qū)因為沒有房產(chǎn)證，補交依據(jù)不明確，沒法交易，他們的舊房子不能出手，直接制約了他們換新房的愿望，因此，建議政府對這類問題出臺相應(yīng)的措施，幫助其完善手續(xù)，放松二手房交易，讓更多的人改善居住環(huán)境，這樣，能在很大程度上促進新房的銷售。

　　◆都希望再降價，可幅度很有限

　　“國家倡導(dǎo)房企適當(dāng)降價減少庫存，以刺激房地產(chǎn)的快速消化、發(fā)展。國家的初衷是好的，可是，降價的幅度卻沒有多大，因為開發(fā)商的土地成本、資金成本、人工成本、稅費、管理費用等成本沒有降低，且時間越長，資金成本等會越高，房價怎么會低那么多呢?現(xiàn)在，搞一個開發(fā)項目要蓋100多個章子，流程多，進度慢，資金成本大，假如一家房企買一塊地100多畝，一畝地的均價七八十萬，那么投資額要達到一兩個億，一天的利息就要幾萬元，一般一個項目從拿地、辦各種手續(xù)到銷售，開發(fā)周期要兩三年，有的甚至四五年，投入巨大，回報慢。一般來說，觀望的時間越長，開發(fā)商的成本越高，價格越難以降低，讓利的空間越小。”西華公館發(fā)展經(jīng)營部負責(zé)人張東竹說，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過一年多來的“寒冬”，價格已經(jīng)比較實在，他建議，買房者要該出手時就出手，既滿足了自己的需求，又平衡了市場的發(fā)展。

　　“我建議朋友們想買的時候不要等，因為越等，開發(fā)商的成本越高，更不容易降下來?！敝序E國際營銷企劃部經(jīng)理姬瑞冬也表達了同樣的意見，連白菜蘿卜的價格都在上漲，房價沒有不漲的理由。房子的價格，正常來說應(yīng)該是一個穩(wěn)步上升的過程，這才能與經(jīng)濟社會的發(fā)展及物價水平相匹配，即便是一年漲100多元，報價也是一定要上漲的，搞促銷不代表房價可以無底限地下降?！?/p>

　　◆十年后，最便宜的是房子?

　　濱港龍灣王總對臨汾房地產(chǎn)業(yè)的前景十分看好：“中國人多，成家立業(yè)的觀念根深蒂固，并且講究‘有自己的房子’，這是中國人的人性，可是，一個不容置疑的問題是，土地越來越少，所以房地產(chǎn)業(yè)永遠不會衰敗。由于城里人的改善性住房基本已經(jīng)滿足，現(xiàn)在消費觀念及客戶來源在發(fā)生改變，大多是年輕一代要結(jié)婚的及周邊縣市要進城者，很多都是剛需。這就是一個穩(wěn)定的客源?！?/p>

　　“以前，大家都住平房，后來成了磚混結(jié)構(gòu)的商品房，當(dāng)時大家也很滿足，后來高層出現(xiàn)了，小區(qū)內(nèi)環(huán)境好，物業(yè)好，服務(wù)好，于是很多人又選擇了住高層，從2002到2012年，也就十年的時間，從現(xiàn)在算起，十年以后就是2025年，到那時，人的需要與想法一定還會變化，需求也會不斷提高，說不定還會逆城市化發(fā)展。所以，我并不認同‘十年后，最便宜的是房子的說法?！送?，臨汾市區(qū)內(nèi)還有很多城中村和老小區(qū)需要改造，開發(fā)商還有很大的發(fā)展機遇。房子的漲價主要是根據(jù)城市的規(guī)模來定，臨汾市區(qū)有近百萬人口，臨汾的房地產(chǎn)市場之所以一直沒有出現(xiàn)大的泡沫，最大的因素是人口輸入與輸出平衡，使房地產(chǎn)的銷售相對平衡。同時，百姓買房日趨理性，不僅看品牌，還要比品質(zhì)，經(jīng)濟的快速發(fā)展，使百姓的享受意識得到加強，住了七八年后，新房就成舊房了，人們便再次換新房?？蛻粼谔暨x新房時，更注重精神享受，追求更高的性價比與舒適度。”中駿國際營銷企劃部經(jīng)理姬瑞冬對臨汾房地產(chǎn)市場的發(fā)展很有自己的見地。

　　房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里，房地產(chǎn)的帶動作用不可低估，幾乎影響到所有行業(yè)的發(fā)展。一年的停漲或下跌不能說明趨勢，市場規(guī)律就是有漲有跌，一味只漲不跌，那不是房價，是年齡。

　　◆市場逐漸規(guī)范，希望政府更多支持

　　從2013年下半年開始，政府加大了對開發(fā)商的監(jiān)管力度，對市場預(yù)售的監(jiān)管嚴(yán)了，要求封頂才能預(yù)售，責(zé)令多家房企整改，房地產(chǎn)市場整體進入淡季，其中，手續(xù)不全的房企已經(jīng)在臨汾市場銷聲匿跡。而其他開發(fā)商，則選擇了向健康、正規(guī)的方向發(fā)展。2014年絕對是房產(chǎn)企業(yè)的“地震年”，房產(chǎn)代理商、經(jīng)紀(jì)公司死掉一半，不合格的開發(fā)商也退出一批，房地產(chǎn)市場從亂到治，逐漸向好。

　　時過冬至，春天還會遠嗎?春天，萬象更新，萬物復(fù)蘇。讓我們共同期待房地產(chǎn)下一個春天的到來!當(dāng)然，這春天并不是房企高房價的春天，而是房地產(chǎn)業(yè)健康有序、合理規(guī)范地發(fā)展，讓房企正常運營，讓百姓買得起房的春天。

　　記者 韓曉芳